Decreto Ecobonus – Sismabonus: fa chiarezza sull’argomento l’amministratore di condominio Angelo Carriero
- Post 18 Luglio 2020
Con il decreto RILANCIO (34/2020) ART. 119, il Governo ha previsto notevoli incentivi in materia di efficientamento energetico e interventi antisismici.
Parte quindi il tanto atteso Ecobonus, che offre la possibilità di ristrutturare le proprie abitazioni in maniera del tutto gratuita.
Ma cerchiamo di fare chiarezza!
Con il Decreto Ecobonus - Sismabonus ci sarà la possibilità di detrarre in cinque quote annuali di pari importo, le spese sostenute dal 1 Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021.
A differenza dei precedenti provvedimenti cambiano le percentuali di detrazione e la possibilità di cedere il relativo credito.
Infatti, Il superbonus al 110 per cento, con sconto in fattura o in alternativa con la cessione del credito, è previsto per tutti gli interventi di risparmio energetico realizzati sugli interi edifici, in condominio o privati, comprese le villette a schiera, a patto che si riduca di due classi il consumo energetico.
Agevolazione ammessa anche per le seconde case, ma esclusa per gli immobili di lusso (categorie catastali A1 abitazioni signorili- A8 ville - A9 palazzi e castelli).
Con l'ingresso delle seconde case sono stati rivisti i massimali di spesa ammessi all'agevolazione, che variano in funzione del numero di immobili presenti in un condominio, ovvero 50mila per gli edifici unifamiliari, nei condomìni fino a otto unità il massimale per la coibentazione è di 40mila euro moltiplicato per il numero di alloggi, e scende a 30mila euro se ci sono più di otto unità; mentre per l’impianto di riscaldamento il limite è rispettivamente di 20mila e 15mila euro. Quindi in un piccolo condominio dove sono presenti 8 unità immobiliari sarà possibile approvare lavori fino a 320mila euro.
Per l’antisismica invece non serve il salto di classe energetica e la spesa ammonta a 96mila per unità.
In questo caso gli interventi di consolidamento antisismico riguardano opere per la messa in sicurezza statica ed interventi di riduzione del rischio sismico solo nelle zone di pericolosità sismica 1,2 e 3, esclusa la 4 (ricadono 1.977 Comuni su 7.903).
Il meccanismo del super bonus per essere completo attende la regolamentazione degli aspetti tecnici e quindi l’emanazione di due provvedimenti, uno dell’Agenzia delle Entrate e l’altro del Ministero dello Sviluppo.
E’ bene quindi che i provvedimenti attuativi dicano l’ultima parola, e quindi prima del mese di Settembre 2020 è preferibile non partire con l’inizio dei lavori.
La lista degli interventi che danno diritto al bonus è la seguente:
-interventi di isolamento termico (coibentazione o cappotto termico) delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (ovvero pareti, tetti e lastrici solari) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
-interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici.
Il comma 2 stabilisce che la detrazione maggiorata si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi che danno diritto al super bonus, ovvero cappotto termico o sostituzione della caldaia.
Quindi, se il condominio provvede alla coibentazione dell’edificio, diminuendo di due classi il rendimento energetico e/o sostituisce l'impianto di riscaldamento centralizzato, sarà possibile provvedere alla sostituzione degli infissi all’interno degli appartamenti (sarà quindi possibile ottenere il superbonus al 110%in sostituzione della detrazione attuale agevolata al 65%).
Il comma 3 indica i requisiti minimi da rispettare ai fini della fruizione dell’agevolazione, prevedendo uno standard molto elevato.
Il rispetto dei requisiti dovrà essere dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
E’ prevista la sanzione amministrativa da € 2.000 a € 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele e contestuale decadenza del beneficio fiscale.
A tutela dei contribuenti diventa obbligatoria, per tecnici abilitati, la stipula di una polizza assicurativa con massimale adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e comunque non inferiore a € 500.000.
Inoltre per la coibentazione dovranno essere utilizzati esclusivamente i materiali che rispettano i criteri ambientali minimi (CAM) previsti per le costruzioni, sia per quel che riguarda l'efficienza energetica che per la possibilità di riciclo dei materiali stessi.
L'utilizzo dei materiali previsti dalle norme ambientali deve essere attestato dal progettista dei lavori.
Quindi in questo periodo, una prima operazione da avviare è l’analisi dell’oggetto del futuro intervento sia dal punto di vista costruttivo che dal punto di vista burocratico: è necessario, infatti, conoscere la consistenza dell’edificio e le sue caratteristiche energetiche, impiantistiche e strutturali, nonché la sua conformità alle normative in materia.
Una volta inquadrate le caratteristiche dell’edificio, si devono individuare le criticità per poi procedere all’individuazione delle lavorazioni necessarie.
Questo consente di preparare una valutazione di fattibilità tecnico-economica iniziale, documento essenziale per poter valutare se vi sono i requisiti per poter fruire delle detrazioni.
Pertanto, per poter realizzare i lavori previsti dal decreto rilancio è necessario partire da una situazione di regolarità dal punto di vista edilizio e urbanistico.
Tutte valutazioni che dovranno essere effettuate prima dell’inizio degli eventuali lavori.
La gestione del processo è quindi molto complessa e richiede un’infrastruttura finanziaria e organizzativa molto articolata in quanto i profili coinvolti sono molteplici (tecnici asseveratori, esperti di efficientamento energetico, fiscalisti e legali) e la documentazione e i controlli richiesti sono numerosi.
In realtà ben pochi condomìni avranno la forza di organizzarsi da soli, scegliendo l’impresa e gestendo la cessione del credito.
Per non incorrere nel rischio di valutare in modo errato la possibilità di accedere al credito, vedendoselo negare a fine lavori, la soluzione migliore è rivolgersi e/o prendere accordi con general contractor o arranger che propongono soluzioni chiavi in mano ai condomìni e ai proprietari di interi edifici, coordinando scelta dell’intervento, ricerca delle imprese, cessione del credito, asseverazioni e visti di conformità.
Angelo Carriero
www.carrieroamministrazioni.it
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