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Con approvazione del R.U. senza dovute modifiche continuerà blocco edilizia con tutte le attività turistico ricettive in zona “turistico collinare”

Martedì, 12 Marzo 2024

Riceviamo e pubblichiamo una notfa dell'ing Antonio Grieco inerenti il Regolamento Urbanistico approvato nel dicembre 2023:

"Con l’adozione dell’art. 57 delle Norme di Attuazione del Regolamento Urbanistico adottato con D.C.C. n. 39 del 27/12/2023 circa una presunta “conversione di tali aree turistico – collinare” in “aree agricole”, e conseguenzialmente, l’applicazione della normativa relativa a tali aree, con l’art. 61. Aree agricole, sulla base di una determinazione dirigenziale regionale del 22 Febbraio 2010 si continua a BLOCCARE TUTTA L’EDILIZIA SIA RESIDENZIALE CHE TURISTICO-RICETTIVA nell’intera zona, bloccando, di fatto, ogni eventuale sviluppo economico dell’intera zona e, conseguenzialmente, dell’intero territorio.

Al fine di evitare, per quanto possibile, tale evenienza, che, a dire il vero, prosegue per una decina di anni, sono state proposte formalmente alcune osservazioni che, si spera, vengano prese nella dovuta considerazione, nell’interesse di tutta la comunità pisticcese.

Premesso che:

  • Nella zona in oggetto, segnata dalle colline e dai calanchi, si concentrano i caratteri più peculiari del territorio di Pisticci: un territorio tra i più belli della regione, ancora sostanzialmente integro perché non investito da significativi fenomeni di diffusione, ricco di risorse di pregio e contrappuntato da masserie ed edifici fortificati.
  • L’art. 46-Residenze turistico-collinari delle N.T.A. relative alla variante del PRG (DPGR N. 681/1990), TAV. 4, consentiva la costruzione di piccole case per uso turistico inserite nel verde nel rispetto delle alberature esistenti e senza alterare il profilo naturale del terreno con le seguenti caratteristiche:
  • superficie minima del lotto: 2.000 mq.
  • Superficie coperta max:1/20
  • max di piani: 2
  • Altezza max: 7,50
  • Indice di fabbricazione fondiaria: 0,40 mc/mq

In aggiunta alla volumetria definita dal precedente comma veniva consentita la costruzione di volumi accessori per attività connessa all’agricoltura nella misura massima di 0,01 mc/mq.

  • Nel Piano Territoriale Paesistico del Metapontino l’area collinare rientra sostanzialmente nell’insieme n. 3, denominato “Collina di Pisticci”. Per questo motivo la zona delle “residenze turistiche collinari” è stata oggetto di uno studio di compatibilità ambientale.
  • La commissione Regionale per la Tutela del Paesaggio, nella seduta del 3/09/2008, recependo le risultanze dello Studio di Compatibilità Ambientale aveva espresso Parere Favorevole all’approvazione della 4 di P.R.G., denominata “Zone Collinari P.R.G.” con le seguenti prescrizioni da apportare alla proposta Normativa tecnica derivante dallo Studio di Compatibilità Ambientale:
    • Attribuire al lotto minimo una superficie pari a 5.000 mq.;
    • Rapporto di copertura non superiore ad 1/20;
    • Ridurre l’indice di fabbricabilità ad un valore onnicomprensivo comunque non superiore a 0,10 mc/mq, elevabile a 0,15 mc/mq solo in caso di manufatti relativi ad attività turistico-ricettive, diverse dalla residenziale, che prevedano l’aggregazione di superfici corrispondenti a più lotti e previa presentazione di progetto planovolumetrico dettagliato;

Con tali prescrizioni la Commissione ha ritenuto di evitare sia il sovradimensionamento volumetrico delle aree turistico collinari sia il determinarsi di ulteriori locali concentrazioni ed addensamenti edilizi (tutto questo da dimostrare come si dirà in seguito, quando verranno esaminate tutte le singole particelle di tale zona), garantendo nel contempo l’espletamento delle attività ludico-ricreative e del tempo libero assegnate a queste aree, con tipologie edilizie rispettose delle caratteristiche rurali del relativo contesto paesaggistico che, diversamente, potrebbe assumere le connotazioni di un territorio urbanizzato.

A questo punto l’Amm.ne C.le, nel prendere atto del parere favorevole con prescrizioni, vincolante ai fini dell’approvazione della Tav. 4 “Zone Collinari PRG” doveva procedere con atto di Consiglio Comunale  al recepimento della Tav. 4 “Zone Collinari P.R.G. e della relativa Normativa corretta (non risulta che tutto ciò sia stato fatto)

Nello spirito della zona turistico-collinare oltre alle residenze propriamente dette, e con lo studio di compatibilità ambientale sopracitato ed all’epoca redatto, venivano proposte alcune attività di modeste dimensioni complementari alle residenze ed assolutamente compatibili con il carattere dei luoghi, individuate in

  • attività ricettive: agriturismo e turismo rurale, ristorante, albergo, residence, bed and breakfast, ecc.
  • attività ludico-ricreative: maneggio cavalli, campi da tiro con l’arco, minigolf, ecc.;
  • attività culturali: fattorie didattiche, parchi tematici, ecc.
  • attività di tipo artigianale: frantoio per la produzione di olio di oliva, produzione casearia, apicoltura, cantine per la produzione di vino, ecc.

Tutto ciò premesso in fase di Redazione del Regolamento urbanistico, e pur essendo stato evidenziato dai Progettisti, la necessità che tale RU tenga conto del PRG all’epoca redatto e del Piano d’Ambito (trattasi invece di Studio di Compatibilità Ambientale come sopra citato) con la Normativa allegata, in fase di Normativa di attuazione del RU fa riferimento, sic et simpliciter, alla normativa indicata con l’art. 61 – Aree Agricole, eliminando, sostanzialmente, la Zona Turistico-collinare con tutti gli studi a suo tempo realizzati (1985) con la necessità, per lo sviluppo dell’intero territorio, proprio di normare tale zona, che si ripete, per le sue peculiarità è di grande pregio turistico-culturale, ha rappresentato e rappresenta tuttora, un volano per lo sviluppo turistico-economico dell’intero paese.

Pertanto alla luce di tali considerazioni SI E’ RITENUTO, che:

  • Il Regolamento Urbanistico adottato con la DCC n. 39 del 27/12/2023 nella parte relativa alla Zona Turistico-Collinare (Ambito extra-urbano) non si sia attenuto alla legislazione vigente per la redazione di un Regolamento Urbanistico, per le motivazioni sopra riportate e facendo scomparire del tutto tale zona con tutte le motivazioni generate a suo tempo e facendo riferimento essenzialmente al PRG del 1990, ad un presunto Piano d’Ambito (trattasi invece di Studio di compatibilità ambientale con parere Favorevole della Commissione con prescrizioni del 3/9/2008 con relativa Normativa, ed indicazione di approvazione da parte del C.C. della Tav. 4 del PRG modificata, mai attuata) a dei pareri (di questo trattasi) successivi esplicitati con Determine dirigenziali mai ufficialmente recepiti dall’Amm.ne Cl.e, unica titolata in materia urbanistica, fermo restante i Piani sovraordinati (PAI, Piano Paesistico, ecc.);
  • A riprova di tutto questo, e della scomparsa del tutto di tale zona adeguatamente ed opportunamente inserita in fase di redazione del Piano Regolatore Generale del 1985 e della successiva Variante al PRG (DPGR n. 681/1990), è stato redatto personalmente uno specifico studio interessante tutti i Fogli di Mappa inseriti in tale zona con un’analisi dettagliata e puntuale delle singole particelle, al lordo di alcune particelle, che in una valutazione rigorosamente dettagliata porterebbe ad una percentuale di particelle inferiore ad un ettaro leggermente inferiore (98,50%) a quella riportata in tabella ed avendo la seguente situazione

  • Da tutto questo appare evidente che di tale estesa area (circa 350 ha) e, qualora malauguratamente il RU fosse approvato così come adottato, non tenendo conto di tali indicazioni, solamente l’1,50% potrebbe avere la possibilità di poter realizzare un’attività ricettiva (agriturismo, casa vacanza, albergo, ristorante, bed and breakfast), attività ludico-ricreative (maneggio cavalli, campi da tiro con l’arco, minigolf, ecc.;) culturale (fattorie didattiche, parchi tematici, ecc.) artigianale (frantoio per la produzione di olio di oliva, produzione casearia, apicoltura, cantine per la produzione di vino, ecc.)

ossia tutto quello che lo Studio di Compatibilità ambientale ha ritenuto di poter consentire, fermo restante che in tal modo si bloccherebbe del tutto sia l’attività edilizia da parte del singolo cittadino per poter realizzare la propria residenza, anche di prima casa, che l’attività di vendita del proprio terreno e successiva attività edilizia, per consentire la realizzazione della residenza sicuramente quale seconda casa o casa vacanza, la cui domanda, sia italiana (Lombardia, Veneto,Trentino) che straniera (Gran Bretagna, Olanda, Germania, ecc.), che in questi anni è notevolmente incrementata, dato il valore paesaggistico ed ambientale di tutta l’area in oggetto.

Alla luce di tutto quanto sopra espresso sono state proposte formalmente le seguenti Osservazioni:

  1. Il Regolamento Urbanistico adottato ed in particolare la Norma Tecnica di Attuazione riportata nell’art. 57 con la quale sic et simpliciter viene operata la “conversione di tali aree turistico – collinare” in aree agricole, con conseguenziale applicazione della normativa relativa a tali aree, con l’art. 61. Aree agricole, risulta palesemente NON LEGITTIMA, e non conforme a quanto stabilito sia nel PRG dell’anno 1990 (DPGR n. 681/1990) che allo Studio di compatibilità Ambientale relativo alle aree turistico-collinari regolarmente approvato dalla Commissione Regionale per la Tutela del Paesaggio nella seduta del 3.09.2008, con le prescrizioni sopracitate, ed al quale pure i progettisti fanno riferimento, andando, a parere dello scrivente, abbastanza oltre nel momento in cui viene citata una determina dirigenziale di equiparazione di tali aree ad aree agricole (come se una determina dirigenziale, se pur della Regione, possa modificare, sic et simpliciter, l’aspetto urbanistico e normativo di tali aree).
  2. Abbastanza superficialmente, l’inserimento nel R.U. di tale equiparazione della Normativa delle Zone Turistico-Collinare a quella Agricola, soprattutto per quanto concerne il lotto minimo, porta l’intera area di circa 350 ha, al BLOCCO TOTALE di tutte le attività previste nello Studio di compatibilità ambientale e che invece, pur nella drastica riduzione sia del lotto minimo che dell’indice volumetrico, rappresenterebbero un volano per l’economia dell’intero territorio pisticcese, non ultima considerazione che è quella del ripopolamento di cui tanto si parla solamente nei convegni.
  3. L’intera area, così come strutturata e così come parcellizzata, NON HA ALCUNA VOCAZIONE AGRICOLA, e, pertanto, con l’applicazione della normativa riportata in tale R.U. (Art. 57) si assisterebbe ad un incessante continuo abbandono di tali aree, con una incessante carenza di interesse relativamente alla domanda Nazionale e Straniera, e con un degrado che colpirebbe anche quelle poche strutture che in tempi addietro sono state realizzate proprio quando è stata studiata e realizzata la Zona Turistico-Collinare.

Pertanto si conclude affermando che, nelle more di approvazione del Piano Strutturale Comunale, nel quale dovranno essere dettagliatamente definite tali aree turistico-collinari, indispensabili per lo sviluppo dell’intero territorio, in fase di approvazione del R.U. si provveda a fare riferimento alla Tav. 4 PRG del 1985 con la variante (DPGR n. 681/1990) ed allo Studio di Compatibilità Ambientale con le prescrizioni di cui alla Commissione Regionale per la Tutela del Paesaggio nella seduta del 3/9/2008, con la relativa normativa di attuazione in variante, approvando ora per allora, la Tav. 4 del PRG con le prescrizioni sopracitate. Mentre in fase di attuazione del Piano Strutturale Comunale, trattandosi di area extra-urbana, si provveda a definire in modo chiaro e preciso la Normativa, riveduta e corretta, di cui alle indicazioni della Commissione per la Tutela del Paesaggio nella seduta del 3/9/ 2008, e, tenendo in debita considerazione un’analisi dettagliata delle dimensioni delle singole particelle facenti parte di ciascun foglio di mappa inserito in tale zona.

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